Voorbereidingen - Hoe verhuur je je woning terwijl je in het buitenland werkt?
Als je tijdelijk in het buitenland gaat wonen en werken en je bezit een huis in Nederland, zul je vroeg of laat deze vraag moeten beantwoorden: wat doe ik met m’n huidige woning? Voor ons avontuur als Proefzweden kwam deze vraag ook langs. Dat we ons mooie huis in het fijne Zwolle absoluut aan wilden houden, was helder. Maar hoe? 🤔
(Lees verder onder de foto)
Tijdelijke verhuur
Aangezien we in het openbaar schrijven over ons avontuur in Zweden (en omdat we zulke keurige mensen zijn 😃) wilden we alles volgens het boekje doen. Dat betekent dat onze hypotheekverstrekker (ING) akkoord moet geven op onze plannen.
In het algemeen staan hypotheekverstrekkers niet te springen om je toestemming te geven je huis te verhuren. En dat is vanuit hun oogpunt ook wel te begrijpen:
- Huurders die onder het normale huurrecht vallen kunnen in Nederland rekenen op uitgebreide huurbescherming. Als huurder biedt dat veel zekerheid, maar voor de bank kan het problemen opleveren. Bijvoorbeeld wanneer ze het verhuurde huis in de executieverkoop zetten, omdat de eigenaar niet meer aan de betalingsverplichtingen voor de hypotheek kan voldoen. Die huurders krijgt een koper er dan bij, iets waar maar weinig kopers op zitten te wachten.
- Wat ook een rol speelt is dat de waarde van het huis voor huurders geen financiële meerwaarde heeft. Dat kan leiden tot tot waardevermindering van de woning. Ook dat is iets waar de bank als hypotheekverstrekker niet blij van wordt. Dus heeft de bank liever dat de eigenaren zelf in het huis wonen.
(Lees verder onder de foto)
Tijdelijke verhuur op basis van Expatregeling
Maar niet getreurd, als je voldoet aan de juiste voorwaarden is het zeker wel mogelijk je huis tijdelijk te verhuren. Eigenlijk heb je hierin 2 opties: overbruggingsverhuur of expatregelingen. De eerste is vooral interessant als je dubbele lasten dreigt te krijgen doordat je je oude woning nog niet verkocht hebt. Voor ons niet echt relevant dus, maar lees er hier eventueel meer over.
De voorwaarden verschillen onderling, maar de grootste hypotheekverstrekkers bieden allemaal de mogelijkheid je huis tijdelijk te verhuren met een expatregeling. Hiervoor is de volgende informatie relevant:
- Een verklaring tewerkstelling van je werkgever waaruit blijkt dat je in het buitenland gaat werken
- Toestemming van je opstalverzekeraar
- Een huurcontract met een diplomatenclausule
(Onder de foto lees je van deze drie dingen waar je allemaal aan moet denken👇)
1. Tewerkstelling werkgever
Als dit er niet is, is er geen sprake van een goede grond voor verhuur op basis van een expatregeling. De verklaring tewerkstelling werkgever (of werkgeversverklaring) moet, over het algemeen, aan de volgende voorwaarden voldoen:
- duidelijke begin- en einddatum van je werk in het buitenland
- handtekening werkgever en werknemer
Wij vonden het best lastig om dit document op te stellen, dus hier kan je gratis het template downloaden dat wij gemaakt hebben voor onze aanvraag. Good to know: deze is inmiddels goedgekeurd door ING.
📃 Download voorbeeld tewerkstelling werkgever
2. Toestemming opstalverzekeraar
Dit was ook wel een dingetje, want de meeste opstalverzekeraars gaan er niet mee akkoord dat je je huis verhuurt. Gelukkig zijn er opstalverzekeraars die zich specifiek op expats richten en zelfs een “achtergebleven woning” verzekering aanbieden. Deze verzekeringen zijn over het algemeen wel iets prijziger (we gingen van €15,- per maand, naar ruim €50,-).
Het overstappen is gelukkig eenvoudig, we werden erg goed geholpen door Independer en hebben uiteindelijk een verzekering afgesloten bij OOM
3. Huurcontract met diplomatenclausule
Ook erg belangrijk: een huurcontract dat opgesteld is op grond van de diplomatenclausule. Dit is eigenlijk het grote (juridische) verschil ten opzichte van ‘gewone’ verhuur. In het huurcontract is het volgende van belang:
- duidelijke begin- en einddatum van de verhuur
- dat je de woning zelf weer gaat betrekken aan het einde van die periode
- de huurovereenkomst mag tussentijds niet opgezegd/gewijzigd worden
Voor de gewone sterveling is dit natuurlijk gortdroge stof - waar je niet graag mee in de fout gaat. Gelukkig zijn er specialisten die je hierbij kunnen helpen. Wijzelf zijn naar volle tevredenheid bijgestaan door Peper Vastgoed in het opstellen van het huurcontract.
(Onder de foto tref je handige linkjes 👇)
Handige linkjes
- tijdelijkvanhuis.nl —> zij kunnen het hele proces, van aanvragen tot verhuren voor je regelen
- Informatie van de Rijksoverheid over wat er komt kijken bij verhuur van je eigen woning.
- Informatie tijdelijke verhuur ING —> met de voorwaarden voor de expatregeling, die je ook deze blogpost tegenkomt
- Informatie van de Belastingdienst over de hypotheekrenteaftrek bij verhuur van je woning —> ook een dingetje om even bij stil te staan
- Peper vastgoed —> helpt bij het maken van huurcontract, vinden van een geschikte huurder en kan ook het beheer van je verhuurde huis verzorgen
- OOM —> biedt onder meer opstalverzekeringen voor achtergebleven huizen
- 📃 Voorbeeld tewerkstelling werkgever —> zoals ING ‘m goedgekeurd heeft